天津易居(天津和上海那个城市好)
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2023-11-17
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1. 天津易居,天津和上海那个城市好?
天津和上海都是有历史底蕴的城市(京津沪自己度娘),天津和上海在文化教育3甲医院数量城建等都差不多,都属于国家概念五大国家中心京津沪穗渝之列,都是民间房地产五大一线京津沪广之列,房价上海较高天津也不低,从人口说上海2300万天津1650万,面积天津12000上海6500,所以上海人口密度大,天津没那么拥挤,上海竞争压力大工资相对较高,天津休闲竞争压力小比上海易居,总之要生活来天津,要挣钱去上海。综合天津较好,
2. 如何看待叶嘉莹先生评价天津「留在天津?
天津是全国属一属二的易居城市,地理位置离北京交通非常方便半个小时乘高铁就到了,而且天津不算太挤市内交通也方便。气候比北京要好靠海近冬天不太冷,夏天又不太热,吃饭也便宜,那几年北京人办酒席,愿意在天津办,天津人性格直爽说话特别逗,对外人的称也有意思,大哥,大姐的叫着,听着就舒服,天津人有幽默感,城市风景也好,文化层次也不低。要是你爱听,我一天都说不完。
以下六张均是我画的天津风光
天津解放桥《黄昏》油画 下面这张天津意大利国风情建筑 《天津原意国租界地》丙烯画 2O1O年画
3. 天津市的塘沽怎么样?
滨海新区的核心区域,各种配套都非常齐全!现在有三个高铁站,去北京车多也方便。但是目前的房价比津南,武清都便宜。又不限号,太适合生活和居住了。唯独就是北方的空气差点,不过比起5年前好很多了。毕竟也是国家级新区,于家堡,响螺湾有种大都市的感觉!未来肯定会更好!
4. 首套房贷利率下限放宽?
9月29日晚间,人民银行、银保监会发布通知,决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府,可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
根据通知,对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市,在2022年底前,阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
通知显示,按照“因城施策”原则,符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求,自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限,人民银行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。
易居研究院智库中心提供的数据显示,根据国家统计局公布的70个大中城市房价指数数据,至少有23个城市符合条件,普遍属于当前房地产交易疲软、房价跌幅过大或持续时间过长的城市。
其中,二线城市8个,分别为哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳。三线城市15个,分别为泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林。
5. 搜房网是怎么盈利的?
八年抗战,搜房网即将修成正果,走向上市之路。 “我们希望上市时间越早越好。在A股、港股以及纳斯达克上市各有利弊,我们目前还在权衡中。”3月4日,搜房网创始人兼行政总裁莫天全向记者表示,对于上市的具体时间和地点,莫并没有透露。 成立于1999年的搜房网,在过去的几年中,接连引入了IDG、高盛投资银行(Goldman Sachs)、法国Trader Classified Media和澳大利亚电讯(Telstra)四笔风险投资。目前,澳大利亚电讯为搜房网控股股东,占搜房网51%的股份,IDG也是重要机构股东,其他股份则由创始人和管理层持有。 “去年上市看阿里巴巴,今年看搜房网。”用莫天全的话来说,在经历了互联网几轮发展后,在中国互联网上规模的企业中, 搜房网将成为下一个大餐,“一切与’家’有关的信息都可以在搜房网上找到,我们的平台比阿里巴巴大多了。” 连环融资 “在过去的4年中,我们一直是100%的增长。”莫天全称,正是如此快的增长速度才得以完成了之后的连环融资。 1999年,搜房网在创建之初得到了IDG100万美金的投资,大概占30%的股权。第一次融资之后开始做5个城市,香港、台北、深圳、上海、北京。 继IDG之后,高盛成为搜房另一股东。新的资本进入,搜房的业务也随着扩张到广州、重庆、天津。与高盛的结缘来自搜房的另外一位创始人李山,曾在高盛工作过的李山为搜房带来了高盛的投资。 2005年7月,法国传媒巨头TraderClassified Media注入第一笔资金2250万美元,搜房出让近15%的股权。 据Trader公司2005年投资搜房网时公布的消息显示,此次购买15%股权之后,如果搜房在未来18个月内没有上市,定价期权允许Trader在两年内再投资1.7亿美元,增持搜房网股份至100%,如果搜房网在此期间上市,Trader将以同样价格得到45%股份。 “资本注入过程也是给我们不断施压的过程。”莫天全说。时隔一年,18个月之后,2006年8月,搜房将51%股权以2.54亿美元的价格拱手让与澳大利亚电信,法国Trader最初投资的2250万美元得以以1亿美元推出,巨大回报下,法国Trader与搜房网的对赌解除宣告。 “我们接受51%的控股,条件一是管理权还是在搜房,二是搜房要上市,作为大股东的澳大利亚电讯不能阻碍。”莫天全表示,澳大利亚电信获得的只是51%的经济权益。 在这次资本运作,Trader也将15%股权转让给澳大利亚电信,获得超过400%的回报。一直持有搜房股份的IDG也在澳大利亚电讯的收购中,出让了一半的股权。 目前IDG的股权占15%左右,说起IDG的收益回报,莫天全笑着说:“我们给他们的回报在2006年的时候就超过100倍,现在可以给IDG3个亿的回报。” 澳大利亚电讯的加入,不仅使得搜房上市之旅突然遭变,也让搜房的股权结构发生巨变。 “投资人资金的注入给了我们不少的帮助,在管理上,对市场上的看法上也给了我们一些判断和建议。”莫天全表示。 澳大利亚电讯拥有澳大利亚最大的信息公司Sensis,Sensis的主要业务是通过出版物、网络、语音和无线频道等方式,经营黄页和数据库中的地址名录广告,同时也提供其他分类广告业务。 “Sensis公司在业务上和搜房有相似之处,另外搜房的增长速度也是他们看中的原因之一。”莫天全说。 “水平+垂直”扩张 伴随着每一次融资的是业务的拓展。 “我们的扩展主要是两个方面:水平式扩张和垂直式扩张。”莫天全解释说,水平扩张就是从一个城市到另外一个城市,垂直扩张就是在行业领域上的纵深,比如从一开始的房屋信息提供,到提供和房子有关的如装饰装修等信息,垂直扩展注重整个产业链的发展。 莫天全表示,搜房和其他网络媒体的赢利模式很类似,利润来源主要以广告为主,大约占90%,广告主要来自于房地产开发商以及房屋中介机构的投入,除了广告费,搜房不收取其他任何费用。 随着业务的垂直拓展,广告收入也会涉及到其他的行业,例如家居装饰、社区服务等等,“所有跟家有关都是我们服务的对象,这个市场太大了。”莫天全说,作为一个专业的垂直搜索网站,业务模式实际上就是专注于与家有关的B2B/B2C的业务模式。搜房的模式并不唯一,复制起来也并不难。 不久前,新浪分拆其房产及家居频道,与易居中国携手成立由新浪控股的合资公司,准备打造最大的房地产网络媒体。对此,莫天全称,“尽管这个市场确实够大,但是做起来难。搜房进入了8年,现在仍然还在奔跑。” 不过,由于收入的主要组成来自于广告收入,作为主要的房屋信息平台,房地产业的景气和变化对于网站影响过大。 “往往正是房地产不景气,市场环境不好的时候,大家更需要通过广告来宣传,人们更需要寻找信息的服务。影响有限。”负责投资搜房网项目的IDG风险投资集团总裁周全对记者表示,“搜房的八年抗战,最大的价值就在于他们专注于一件事情。” “在过去9年的历史中,地产业起起伏伏,但是搜房网在数字上看来没有受到太大影响。本身的增长比较大,能弥补这个产业有可能带来的冲击。”据莫天全称,2007年全年收入超过5亿元人民币。 估值难题 对上市在即的搜房网而言,如何估值是个问题。 莫天全估计,上市融资规模将大大超过2006年澳大利亚电讯总计2.54亿美元的现金收购金额,“融资额度要根据我们上市多少,才能最终确定。” “对于搜房这样的公司估值,主要是看对于其对于房地产行业提供的服务价值,搜房是一个服务型公司,互联网只是手段。”周全说。 事实上,早在澳大利亚电讯购买51%股权成为搜房控股股东之前,搜房已经在酝酿上市,据莫天全回忆,“当时招股书都已经递到美国证监会门口。” 时至今日,究竟是港股、A股还是纳斯达克,莫天全仍没有做出最后决定,也没有提交申请。 对搜房网来说,其客户和网友大部分是在中国,目前搜房网在中国内地的业务占95%以上,如果是在A股上市,搜房的国内网友将成为直接的“粉丝”。 莫天全认为,搜房网是一个典型的海归创业的企业,对于搜房这样的企业,有一定的资产规模,以其在行业里顺利的发展,国内的机构、市场以及政府都会支持。 不过,澳大利亚电信控股的现状使得搜房网在A股上市仍有疑虑。 2006年6月23日,中国人民银行首次发布了《2005年国际金融市场报告》,该报告称,今后应采取措施扩大我国金融市场的国际影响,拓宽境外参与者在国内金融市场的投资范围和融资渠道。 但事实上,国外的企业到国内上市,证监会的规定还没有放宽。对于政策方面的不确定因素,海外市场也自有上市好处。 “美国市场是资本充裕,规范。但毕竟离我们比较远,上市之后管理起来有难度。最终香港应该是一个选择。”去年11月,莫天全曾表示过有意赴港上市。 此前,在香港上市的概念股中,互联网板块发展迅速,随着阿里巴巴、腾讯等公司上市,香港互联网板块也正在形成过程中,对于海归企业来说,可以北望内地市场,同时也能兼顾国外发展。 “目前正在做上市计划,对于上市地点和上市时机,当然是选择对股东以及公司利益最大化。”周全说。 “如果我们加入这个板块,对于投资方有利,也可以形成市场良性互动。”周全说,“市场发展到一定程度,公司团队管理成熟,符合上市要求,就是最好的时机。”
6. 说出一到两个汉沽的小区名就行?
弘泽天泽 new 汉沽新开北路与东滨路交口 普通住宅 5500元/平方米 均 022-60659999 业主论坛
易居庭苑 汉沽大丰路与文化街交口 普通住宅 4920元/平方米 均 天津市房信房产营销有限公司 022-25692222 25683333 业主论坛
新澳花园 汉沽四经路与四纬路交口 普通住宅 不详 天津市同新房地产开发有限公司 25669999 25667888 业主论坛
海尚豪庭 汉沽新开北路工商银行对面 普通住宅 5900元/平方米 均 天津开发区宝利亚房地产开发有限公司 25685555 25682888 业主论坛
汉华世家 (已售完) 汉沽文化街北侧 普通住宅 8100元/平方米 均 天津市万达宏顺投资有限公司 67111888 业主论坛
蓝月湾 (已售完) 汉沽东风路与王家园街交口 公寓 2300元/平方米 起 天津市井田置业有限公司 25683028 业主论坛
顺驰第壹城 (已售完) 汉沽新开北路与牌坊街交口 公寓 2600元/平方米 高 天津顺驰地产有限公司 67190980 67190981 业主论坛
汉沽世纪花园 (已售完) 汉沽东风北路88号 普通住宅 不详
7. 做房地产销售难吗?
之前在知乎上看到一个问题,问的是房地产的销售绝技,具体的描述是“房地产销售真有这么难吗? 有点怕怕的”,这个说法真的表示有点无语。
首先,要明白房产销售的具体划分,房产中介,代理公司,开发商都有自己的销售团队。
去房产中介做销售,也就是所谓的房产经纪人,这个工作的门槛最低,基本上买一身西服就可以上岗,大型的中介公司,比如链家,我爱我家,相对有一定要求,就是要求大专或者本科学历,但是这个绝对不是硬性要求,你懂得。当然待遇相对来说也比较差,只能靠佣金,而且经常被人鄙视;
代理公司,如世联,中原,思源,易居等也都有自己的销售团队,这些相对来说要求会高一点,但是不是体现在学历上,更多看重的是经验和颜值;
而开发商的销售团队,要求肯定是最高的,很多大开发商的“管培生”都是985,211学历的全日制本科生,而且长相、气质、能力都十分出众,而且开发商给管培生的待遇也都非常好,不仅提点高,而且底薪也很高。
所以,如果有的选,千万不要去做中介,这种会慢慢拉低你的逼格。
站在风口上,猪都能飞起来
事实上,任何一份工作都会有人做的好,而且任何一份工作也都有它的红利期,也就是所谓的“站在风口上,猪都能飞起来”。
在2015年到2017年上半年,大部分城市的房地产是非常好做的。如果是在北上广深等一线城市,尤其是去年,你会发现很多楼盘的销售都是“坐销”,甚至是“躺销”。
15个热点城市的楼盘,只要产品不是差到一定程度,那房子都是嗖嗖的卖。基本上不用销售技巧,去年一年是房产市场最好的风口期,所以如果是去年的市场,你在一个还不错的城市做销售,真的不愁业绩,也不用考虑太深层次的销售技巧,只要人气质不错,不惹人讨厌,那业绩都是不错的。
至于今年,或者接下来的一年,房地产销售的红利期还在,关键就是看你的选择了。
平台很重要,选择大家都认可的开发商,对于成交起着根基作用。如果开发商或者产品本身不行,你就算厉害死,那业绩也不会好到哪里去。相反,像万科,华润,恒大、金地,龙湖、保利碧桂园这种,不管在哪个城市,相比其他的项目,都是更好卖的;
城市很关键。从目前的情况来看,北上广深因为批地少,不会有很多项目入市,而且是调控的首要对象,目前已经不是销售选择的最佳市场。
很多二线城市,比如苏州、天津、沈阳、济南、杭州、南京、武汉、合肥、郑州、厦门,房价都有反弹趋势。这些城市土地供应少,但是人口在增加,所以供需矛盾凸显,房子也更好卖。
打铁还需自身硬
销售一个非常重颜值的工作,记得好好收拾一下自己
总体来看,确实是颜值高的销售,房子卖的更好。这里的颜值,不是说一定要长得一笑倾城,再笑倾国,最重要的是长得清爽,有亲和力的美。
之前一个女销售,真的很漂亮,她在带客户看房的时候,她的手指到哪,客户的眼睛就跟到哪,客户家的小孩都安静听讲,而且跟她说话的态度也特别好;相比之下,再看一个男销售,长得不丑,但是有点小凶,而且体格稍微有点壮,他带客户看房时,客户一家人都是自己看,七嘴八舌的,也不怎么听他讲,所以他只能提高分贝,而且一顿拍手击掌,引起客户的注意,让客户跟着他,具体画面自行脑补。。。专业度高,逻辑性强
这个项目周边的规划一定要非常清楚,项目周边又新挂出几块地,哪个地方要建商场,地铁有没有在修,巴拉巴拉。
同时,一定要对竞品有所了解,最好是同区域的所有项目自己亲自跑盘市调,了解项目的卖点和最新销售信息,别客户提到一个楼盘,你没什么反映。
很多长得不是很好看的或者长得比较小、感觉不是让人很有信服力的,走的都是专业路线。
记得一个93年的销售,本来就年轻,长得还显小,有一次他接待一个很有钱的客户,那个客户最开始非常趾高气扬,压根没把他放眼里,而且也不怎么听他说,直接“命令”销售,你别讲了,我都知道,就告诉我具体还有什么房源吧。
结果这个93年的销售表情和语气都强势起来,直接反问他。你说你都知道,那我问你,这项目周边新拍了什么地,你知道吗?!拍的这几块地,地价都多少,你知道吗?!项目周边的**飞机场有多大规模,能带动多少劳动力,你知道吗?!一顿狂问之后,客户有点软了下来,说不太清楚。。。结果这销售直接怼一句,不知道你还不听!接着,这客户就老老实实听销售讲盘。。。转折就是这么戏剧化。所以,如果你能用你的专业度shock到客户,那你离成交就不远了。
对于带客户的具体步骤,建议一步不落。区域沙盘,项目沙盘,讲解样板间,造梦,这是一个系统,其中一个步骤没讲好,可能都会影响成交,货值越大的楼盘,越是这样。
所以,一定要给客户把这些仔细全面生动引人入胜地讲好,对于哪些自以为是、不愿意听你讲的客户,也一定要想方设法征服他,让他听下去。说白了,就是只要他家没人突发疾病,或者公司突然要倒闭,那你就算是第二天结婚,你也要听我讲完。
讲的越生动越好,听一些人说,很多高端项目的销售,讲盘厉害到能把客户讲哭,甚至有时候他和客户一起抱着哭。这种不成交,WTF!怎么可能啊?!没事自己就多练讲盘,从项目讲到物业,再从物业讲到项目,各种穿插,可以对着镜子自己讲,也可以对着保安讲,讲到保安都能基本完整地复述下来,基本上你也到一定水平了。
做好吃苦受累的心理准备。销售就是这样,不管市场好还是不好,工作强度都是很大的。
之前在龙湖一个项目,当时的销售业绩一直不太好,所以后来总部新派了一个项目总,连夜开会讨论新的营销方案,并且要求第二天执行。当时的那些销售团队是当天晚上下班之后直接开会,开到第二天凌晨5点半,然后第二天早上8点半就要开始做方案的落实。而且龙湖的下班时间没有具体规定,很多人都是晚上11点左右才下班,基本上就相当于连续工作40个小时。这种强度虽然不是天天这样,但是总的来说确实是压力和强度都很大的,如果身体不好,或者心理承受能力差,确实不太适合房产销售的工作。
销售的道——人品与人格
坚决不能“以貌取人”。很多做的比较久的销售容易犯这种毛病,认为自己从业久,经验丰富,能识别“有钱人”与“没钱人”,所以经常会打量客户的穿戴。
但是这种其实是容易产生误判的,因为现在确实有部分的有钱人非常低调,骑自行车的去售楼处的人一次性买2套房的已经不是新鲜事,穿睡衣去看房的,也别认为她不是“准客户”,甚至一个人到售楼处跟销售说明了自己就是来看看的,也不要以为这个人没有任何价值,相反,万一他后期给你带了一个买房团呢?!
同时,对于成交客户,要学会礼尚往来。过节时可以给客户买一些小礼物,毕竟他们在你这成交,你已经赚取了佣金。更重要的是,如果你的好被客户认可,以后他们肯定会给你“友介客户啊”,毕竟每个人都有自己的圈子,有钱人的圈子里都是有钱人。
对于没成交的客户,也不要“恩断义绝”。客户没成交,那肯定是有没成交的原因,有可能是他只是觉得时机不对,想等一段时间,那这种你可以试着长期维护,让他记住你,如果他买房,他肯定会想到你;如果客户是成交到其他楼盘,那如果你之前对他一直很好,那以后如果他朋友买房,是不是有可能会推荐给你呢?
对于成交后又退房的客户,这个确实比较头疼。很多销售因为客户退房,可能会被罚钱或者被点名批评。但是这种情况出现,不管是不是赖客户,都不要太放心上,毕竟销售本身就是累心的工作,放宽心吧~
业绩与诚信不冲突。现在房价飙升,对于很多刚需客户来说,这可能是他们这辈子最大的奢侈品,买房的钱也很有可能是两家人两代的收入,所以,对于客户买房中出现的问题,认真负责,真诚对待。。。这是销售终极的道。
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1. 天津易居,天津和上海那个城市好?
天津和上海都是有历史底蕴的城市(京津沪自己度娘),天津和上海在文化教育3甲医院数量城建等都差不多,都属于国家概念五大国家中心京津沪穗渝之列,都是民间房地产五大一线京津沪广之列,房价上海较高天津也不低,从人口说上海2300万天津1650万,面积天津12000上海6500,所以上海人口密度大,天津没那么拥挤,上海竞争压力大工资相对较高,天津休闲竞争压力小比上海易居,总之要生活来天津,要挣钱去上海。综合天津较好,
2. 如何看待叶嘉莹先生评价天津「留在天津?
天津是全国属一属二的易居城市,地理位置离北京交通非常方便半个小时乘高铁就到了,而且天津不算太挤市内交通也方便。气候比北京要好靠海近冬天不太冷,夏天又不太热,吃饭也便宜,那几年北京人办酒席,愿意在天津办,天津人性格直爽说话特别逗,对外人的称也有意思,大哥,大姐的叫着,听着就舒服,天津人有幽默感,城市风景也好,文化层次也不低。要是你爱听,我一天都说不完。
以下六张均是我画的天津风光
天津解放桥《黄昏》油画 下面这张天津意大利国风情建筑 《天津原意国租界地》丙烯画 2O1O年画
3. 天津市的塘沽怎么样?
滨海新区的核心区域,各种配套都非常齐全!现在有三个高铁站,去北京车多也方便。但是目前的房价比津南,武清都便宜。又不限号,太适合生活和居住了。唯独就是北方的空气差点,不过比起5年前好很多了。毕竟也是国家级新区,于家堡,响螺湾有种大都市的感觉!未来肯定会更好!
4. 首套房贷利率下限放宽?
9月29日晚间,人民银行、银保监会发布通知,决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府,可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
根据通知,对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市,在2022年底前,阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
通知显示,按照“因城施策”原则,符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求,自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限,人民银行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。
易居研究院智库中心提供的数据显示,根据国家统计局公布的70个大中城市房价指数数据,至少有23个城市符合条件,普遍属于当前房地产交易疲软、房价跌幅过大或持续时间过长的城市。
其中,二线城市8个,分别为哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳。三线城市15个,分别为泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林。
5. 搜房网是怎么盈利的?
八年抗战,搜房网即将修成正果,走向上市之路。 “我们希望上市时间越早越好。在A股、港股以及纳斯达克上市各有利弊,我们目前还在权衡中。”3月4日,搜房网创始人兼行政总裁莫天全向记者表示,对于上市的具体时间和地点,莫并没有透露。 成立于1999年的搜房网,在过去的几年中,接连引入了IDG、高盛投资银行(Goldman Sachs)、法国Trader Classified Media和澳大利亚电讯(Telstra)四笔风险投资。目前,澳大利亚电讯为搜房网控股股东,占搜房网51%的股份,IDG也是重要机构股东,其他股份则由创始人和管理层持有。 “去年上市看阿里巴巴,今年看搜房网。”用莫天全的话来说,在经历了互联网几轮发展后,在中国互联网上规模的企业中, 搜房网将成为下一个大餐,“一切与’家’有关的信息都可以在搜房网上找到,我们的平台比阿里巴巴大多了。” 连环融资 “在过去的4年中,我们一直是100%的增长。”莫天全称,正是如此快的增长速度才得以完成了之后的连环融资。 1999年,搜房网在创建之初得到了IDG100万美金的投资,大概占30%的股权。第一次融资之后开始做5个城市,香港、台北、深圳、上海、北京。 继IDG之后,高盛成为搜房另一股东。新的资本进入,搜房的业务也随着扩张到广州、重庆、天津。与高盛的结缘来自搜房的另外一位创始人李山,曾在高盛工作过的李山为搜房带来了高盛的投资。 2005年7月,法国传媒巨头TraderClassified Media注入第一笔资金2250万美元,搜房出让近15%的股权。 据Trader公司2005年投资搜房网时公布的消息显示,此次购买15%股权之后,如果搜房在未来18个月内没有上市,定价期权允许Trader在两年内再投资1.7亿美元,增持搜房网股份至100%,如果搜房网在此期间上市,Trader将以同样价格得到45%股份。 “资本注入过程也是给我们不断施压的过程。”莫天全说。时隔一年,18个月之后,2006年8月,搜房将51%股权以2.54亿美元的价格拱手让与澳大利亚电信,法国Trader最初投资的2250万美元得以以1亿美元推出,巨大回报下,法国Trader与搜房网的对赌解除宣告。 “我们接受51%的控股,条件一是管理权还是在搜房,二是搜房要上市,作为大股东的澳大利亚电讯不能阻碍。”莫天全表示,澳大利亚电信获得的只是51%的经济权益。 在这次资本运作,Trader也将15%股权转让给澳大利亚电信,获得超过400%的回报。一直持有搜房股份的IDG也在澳大利亚电讯的收购中,出让了一半的股权。 目前IDG的股权占15%左右,说起IDG的收益回报,莫天全笑着说:“我们给他们的回报在2006年的时候就超过100倍,现在可以给IDG3个亿的回报。” 澳大利亚电讯的加入,不仅使得搜房上市之旅突然遭变,也让搜房的股权结构发生巨变。 “投资人资金的注入给了我们不少的帮助,在管理上,对市场上的看法上也给了我们一些判断和建议。”莫天全表示。 澳大利亚电讯拥有澳大利亚最大的信息公司Sensis,Sensis的主要业务是通过出版物、网络、语音和无线频道等方式,经营黄页和数据库中的地址名录广告,同时也提供其他分类广告业务。 “Sensis公司在业务上和搜房有相似之处,另外搜房的增长速度也是他们看中的原因之一。”莫天全说。 “水平+垂直”扩张 伴随着每一次融资的是业务的拓展。 “我们的扩展主要是两个方面:水平式扩张和垂直式扩张。”莫天全解释说,水平扩张就是从一个城市到另外一个城市,垂直扩张就是在行业领域上的纵深,比如从一开始的房屋信息提供,到提供和房子有关的如装饰装修等信息,垂直扩展注重整个产业链的发展。 莫天全表示,搜房和其他网络媒体的赢利模式很类似,利润来源主要以广告为主,大约占90%,广告主要来自于房地产开发商以及房屋中介机构的投入,除了广告费,搜房不收取其他任何费用。 随着业务的垂直拓展,广告收入也会涉及到其他的行业,例如家居装饰、社区服务等等,“所有跟家有关都是我们服务的对象,这个市场太大了。”莫天全说,作为一个专业的垂直搜索网站,业务模式实际上就是专注于与家有关的B2B/B2C的业务模式。搜房的模式并不唯一,复制起来也并不难。 不久前,新浪分拆其房产及家居频道,与易居中国携手成立由新浪控股的合资公司,准备打造最大的房地产网络媒体。对此,莫天全称,“尽管这个市场确实够大,但是做起来难。搜房进入了8年,现在仍然还在奔跑。” 不过,由于收入的主要组成来自于广告收入,作为主要的房屋信息平台,房地产业的景气和变化对于网站影响过大。 “往往正是房地产不景气,市场环境不好的时候,大家更需要通过广告来宣传,人们更需要寻找信息的服务。影响有限。”负责投资搜房网项目的IDG风险投资集团总裁周全对记者表示,“搜房的八年抗战,最大的价值就在于他们专注于一件事情。” “在过去9年的历史中,地产业起起伏伏,但是搜房网在数字上看来没有受到太大影响。本身的增长比较大,能弥补这个产业有可能带来的冲击。”据莫天全称,2007年全年收入超过5亿元人民币。 估值难题 对上市在即的搜房网而言,如何估值是个问题。 莫天全估计,上市融资规模将大大超过2006年澳大利亚电讯总计2.54亿美元的现金收购金额,“融资额度要根据我们上市多少,才能最终确定。” “对于搜房这样的公司估值,主要是看对于其对于房地产行业提供的服务价值,搜房是一个服务型公司,互联网只是手段。”周全说。 事实上,早在澳大利亚电讯购买51%股权成为搜房控股股东之前,搜房已经在酝酿上市,据莫天全回忆,“当时招股书都已经递到美国证监会门口。” 时至今日,究竟是港股、A股还是纳斯达克,莫天全仍没有做出最后决定,也没有提交申请。 对搜房网来说,其客户和网友大部分是在中国,目前搜房网在中国内地的业务占95%以上,如果是在A股上市,搜房的国内网友将成为直接的“粉丝”。 莫天全认为,搜房网是一个典型的海归创业的企业,对于搜房这样的企业,有一定的资产规模,以其在行业里顺利的发展,国内的机构、市场以及政府都会支持。 不过,澳大利亚电信控股的现状使得搜房网在A股上市仍有疑虑。 2006年6月23日,中国人民银行首次发布了《2005年国际金融市场报告》,该报告称,今后应采取措施扩大我国金融市场的国际影响,拓宽境外参与者在国内金融市场的投资范围和融资渠道。 但事实上,国外的企业到国内上市,证监会的规定还没有放宽。对于政策方面的不确定因素,海外市场也自有上市好处。 “美国市场是资本充裕,规范。但毕竟离我们比较远,上市之后管理起来有难度。最终香港应该是一个选择。”去年11月,莫天全曾表示过有意赴港上市。 此前,在香港上市的概念股中,互联网板块发展迅速,随着阿里巴巴、腾讯等公司上市,香港互联网板块也正在形成过程中,对于海归企业来说,可以北望内地市场,同时也能兼顾国外发展。 “目前正在做上市计划,对于上市地点和上市时机,当然是选择对股东以及公司利益最大化。”周全说。 “如果我们加入这个板块,对于投资方有利,也可以形成市场良性互动。”周全说,“市场发展到一定程度,公司团队管理成熟,符合上市要求,就是最好的时机。”
6. 说出一到两个汉沽的小区名就行?
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7. 做房地产销售难吗?
之前在知乎上看到一个问题,问的是房地产的销售绝技,具体的描述是“房地产销售真有这么难吗? 有点怕怕的”,这个说法真的表示有点无语。
首先,要明白房产销售的具体划分,房产中介,代理公司,开发商都有自己的销售团队。
去房产中介做销售,也就是所谓的房产经纪人,这个工作的门槛最低,基本上买一身西服就可以上岗,大型的中介公司,比如链家,我爱我家,相对有一定要求,就是要求大专或者本科学历,但是这个绝对不是硬性要求,你懂得。当然待遇相对来说也比较差,只能靠佣金,而且经常被人鄙视;
代理公司,如世联,中原,思源,易居等也都有自己的销售团队,这些相对来说要求会高一点,但是不是体现在学历上,更多看重的是经验和颜值;
而开发商的销售团队,要求肯定是最高的,很多大开发商的“管培生”都是985,211学历的全日制本科生,而且长相、气质、能力都十分出众,而且开发商给管培生的待遇也都非常好,不仅提点高,而且底薪也很高。
所以,如果有的选,千万不要去做中介,这种会慢慢拉低你的逼格。
站在风口上,猪都能飞起来
事实上,任何一份工作都会有人做的好,而且任何一份工作也都有它的红利期,也就是所谓的“站在风口上,猪都能飞起来”。
在2015年到2017年上半年,大部分城市的房地产是非常好做的。如果是在北上广深等一线城市,尤其是去年,你会发现很多楼盘的销售都是“坐销”,甚至是“躺销”。
15个热点城市的楼盘,只要产品不是差到一定程度,那房子都是嗖嗖的卖。基本上不用销售技巧,去年一年是房产市场最好的风口期,所以如果是去年的市场,你在一个还不错的城市做销售,真的不愁业绩,也不用考虑太深层次的销售技巧,只要人气质不错,不惹人讨厌,那业绩都是不错的。
至于今年,或者接下来的一年,房地产销售的红利期还在,关键就是看你的选择了。
平台很重要,选择大家都认可的开发商,对于成交起着根基作用。如果开发商或者产品本身不行,你就算厉害死,那业绩也不会好到哪里去。相反,像万科,华润,恒大、金地,龙湖、保利碧桂园这种,不管在哪个城市,相比其他的项目,都是更好卖的;
城市很关键。从目前的情况来看,北上广深因为批地少,不会有很多项目入市,而且是调控的首要对象,目前已经不是销售选择的最佳市场。
很多二线城市,比如苏州、天津、沈阳、济南、杭州、南京、武汉、合肥、郑州、厦门,房价都有反弹趋势。这些城市土地供应少,但是人口在增加,所以供需矛盾凸显,房子也更好卖。
打铁还需自身硬
销售一个非常重颜值的工作,记得好好收拾一下自己
总体来看,确实是颜值高的销售,房子卖的更好。这里的颜值,不是说一定要长得一笑倾城,再笑倾国,最重要的是长得清爽,有亲和力的美。
之前一个女销售,真的很漂亮,她在带客户看房的时候,她的手指到哪,客户的眼睛就跟到哪,客户家的小孩都安静听讲,而且跟她说话的态度也特别好;相比之下,再看一个男销售,长得不丑,但是有点小凶,而且体格稍微有点壮,他带客户看房时,客户一家人都是自己看,七嘴八舌的,也不怎么听他讲,所以他只能提高分贝,而且一顿拍手击掌,引起客户的注意,让客户跟着他,具体画面自行脑补。。。专业度高,逻辑性强
这个项目周边的规划一定要非常清楚,项目周边又新挂出几块地,哪个地方要建商场,地铁有没有在修,巴拉巴拉。
同时,一定要对竞品有所了解,最好是同区域的所有项目自己亲自跑盘市调,了解项目的卖点和最新销售信息,别客户提到一个楼盘,你没什么反映。
很多长得不是很好看的或者长得比较小、感觉不是让人很有信服力的,走的都是专业路线。
记得一个93年的销售,本来就年轻,长得还显小,有一次他接待一个很有钱的客户,那个客户最开始非常趾高气扬,压根没把他放眼里,而且也不怎么听他说,直接“命令”销售,你别讲了,我都知道,就告诉我具体还有什么房源吧。
结果这个93年的销售表情和语气都强势起来,直接反问他。你说你都知道,那我问你,这项目周边新拍了什么地,你知道吗?!拍的这几块地,地价都多少,你知道吗?!项目周边的**飞机场有多大规模,能带动多少劳动力,你知道吗?!一顿狂问之后,客户有点软了下来,说不太清楚。。。结果这销售直接怼一句,不知道你还不听!接着,这客户就老老实实听销售讲盘。。。转折就是这么戏剧化。所以,如果你能用你的专业度shock到客户,那你离成交就不远了。
对于带客户的具体步骤,建议一步不落。区域沙盘,项目沙盘,讲解样板间,造梦,这是一个系统,其中一个步骤没讲好,可能都会影响成交,货值越大的楼盘,越是这样。
所以,一定要给客户把这些仔细全面生动引人入胜地讲好,对于哪些自以为是、不愿意听你讲的客户,也一定要想方设法征服他,让他听下去。说白了,就是只要他家没人突发疾病,或者公司突然要倒闭,那你就算是第二天结婚,你也要听我讲完。
讲的越生动越好,听一些人说,很多高端项目的销售,讲盘厉害到能把客户讲哭,甚至有时候他和客户一起抱着哭。这种不成交,WTF!怎么可能啊?!没事自己就多练讲盘,从项目讲到物业,再从物业讲到项目,各种穿插,可以对着镜子自己讲,也可以对着保安讲,讲到保安都能基本完整地复述下来,基本上你也到一定水平了。
做好吃苦受累的心理准备。销售就是这样,不管市场好还是不好,工作强度都是很大的。
之前在龙湖一个项目,当时的销售业绩一直不太好,所以后来总部新派了一个项目总,连夜开会讨论新的营销方案,并且要求第二天执行。当时的那些销售团队是当天晚上下班之后直接开会,开到第二天凌晨5点半,然后第二天早上8点半就要开始做方案的落实。而且龙湖的下班时间没有具体规定,很多人都是晚上11点左右才下班,基本上就相当于连续工作40个小时。这种强度虽然不是天天这样,但是总的来说确实是压力和强度都很大的,如果身体不好,或者心理承受能力差,确实不太适合房产销售的工作。
销售的道——人品与人格
坚决不能“以貌取人”。很多做的比较久的销售容易犯这种毛病,认为自己从业久,经验丰富,能识别“有钱人”与“没钱人”,所以经常会打量客户的穿戴。
但是这种其实是容易产生误判的,因为现在确实有部分的有钱人非常低调,骑自行车的去售楼处的人一次性买2套房的已经不是新鲜事,穿睡衣去看房的,也别认为她不是“准客户”,甚至一个人到售楼处跟销售说明了自己就是来看看的,也不要以为这个人没有任何价值,相反,万一他后期给你带了一个买房团呢?!
同时,对于成交客户,要学会礼尚往来。过节时可以给客户买一些小礼物,毕竟他们在你这成交,你已经赚取了佣金。更重要的是,如果你的好被客户认可,以后他们肯定会给你“友介客户啊”,毕竟每个人都有自己的圈子,有钱人的圈子里都是有钱人。
对于没成交的客户,也不要“恩断义绝”。客户没成交,那肯定是有没成交的原因,有可能是他只是觉得时机不对,想等一段时间,那这种你可以试着长期维护,让他记住你,如果他买房,他肯定会想到你;如果客户是成交到其他楼盘,那如果你之前对他一直很好,那以后如果他朋友买房,是不是有可能会推荐给你呢?
对于成交后又退房的客户,这个确实比较头疼。很多销售因为客户退房,可能会被罚钱或者被点名批评。但是这种情况出现,不管是不是赖客户,都不要太放心上,毕竟销售本身就是累心的工作,放宽心吧~
业绩与诚信不冲突。现在房价飙升,对于很多刚需客户来说,这可能是他们这辈子最大的奢侈品,买房的钱也很有可能是两家人两代的收入,所以,对于客户买房中出现的问题,认真负责,真诚对待。。。这是销售终极的道。
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